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Checkliste zum Immobilienverkauf und Immobilienkauf

Checkliste zum Immobilienverkauf und Immobilienkauf

Checkliste zum Immobilienverkauf und Immobilienkauf

Eine Vielzahl von Dokumenten und Schriftstücken sollten für den Kauf und Verkauf einer Immobilie unbedingt eingesehen werden. Außerdem möchte eine Bank bei der Immobilienfinanzierung einige der unten aufgeführten Unterlagen einsehen. Anbei eine kurze Übersicht zu den relevanten Dokumenten sowie deren Inhalt:

 

Grundbuchauszug

Im Grundbuchauszug findet man die Bezeichnung der Grundstücke und die Grundstücksgröße. Es sind die Eigentümer und Eigentumsverhältnisse vermerkt. Weiter finden sie hier die Lasten und Beschränkungen sowie die Grundschulden, die Hypotheken und evtl. Rentenschulden. Der Nachweis aus dem Grundbucheintrag sollte nicht älter als 3 Monate sein, da sich die oben aufgeführten Punkte in der Zeit davor geändert haben könnten.

 

Bau-, und Ausstattungsbeschreibung

Vor dem Bau des Objektes wurden vom Architekt oder Bauträger Bauausführung und Ausstattung festgelegt. Die Ausführung und die verwendeten Materialien sind hinsichtlich der Energieeinsparverordnung und der gesetzlichen Vorschriften wichtig. Die Energieeinsparungsverordnung ist eine gesetzliche Richtlinie oder auch Vorschrift, welche die Energieklasse und den Renovierungs- und Sanierungsumfang einer Immobilen festlegen. So wird in der Verordnung zum Beispiel festgelegt, in welchem Rhythmus bei einem Einfamilienhaus die Heizung erneut werden muss. In der Baubeschreibung könnten auch Materialien wie Eternitplatten (aus Asbest) oder bei Fertighäusern Asbestwände aufgeführt sein. Hier ist zu beachten, dass Asbest krebserregend ist und bei der Entsorgung hohe Kosten anfallen. Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung definiert bei einem Neubauprojekt alle Umfänge. Hier sollten Sie mit dem Bauunternehmen jede Position sichten, definieren und verhandeln.

 

Baubeschreibung und Baupläne mit Grundschnitten und Gebäudeansichten, Wohnflächenberechnungen und Berechnung des umbauten Raums

Vor dem Bau des Objektes werden im Baugesuch die Details zur Bauausführung festgelegt, hierzu sollte bestenfalls ein schriftlicher Teil mit detaillierter Beschreibung sowie Zeichnungen vorliegen. Die Baupläne umfassen alle Grundschnitte der einzelnen Stockwerke inklusive dem Keller und einem Gebäudeschnitt sowie Ansichtspläne aus allen vier Himmelsrichtungen. Die Wohnflächenberechnung und die Berechnung des umbauten Raums ist ebenfalls Teil der Baubeschreibung oder gegebenenfalls bei Umbauten oder baulichen Veränderungen im Nachgang von einem Architekt erstellt worden. Anhand der Wohnflächenberechnung und des Grundschnittes lässt sich die Wohnfläche nachweisen und die Aufteilung der Räume erkennen. Gelegentlich nehmen es Verkäufer nicht so genau mit der Wohnfläche und runden großzügig auf. Die Wohnfläche ist jedoch ein wichtiger Parameter für den Wert einer Immobilie und sollte daher wie in den Plänen aufgeführt geführt werden. Der Nachweis für den Brutto-Rauminhalt (BRI), auch umbauten Raum genannt, ist für die Ermittlung des Beleihungswertes von Häusern wichtig.

 

Lageplan

Im Lageplan ist die Immobilie, Garage, Schuppen usw. in das betreffende Flurstück eingezeichnet, Maßstab 1:500. Hier lässt sich die Grenze des Grundstücks zu den Nachbarobjekten prüfen, außerdem ist das Baufenster und andere Details noch eingezeichnet.

 

Energieausweis

Der Energieausweis stellt den Nachweis für die energetischen Eigenschaften des Gebäudes nach Vorgabe der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) dar. Die Immobilie wird je nach Energieverbrauch in eine Energieklasse A-F kategorisiert. Je nach Art und Alter der Immobilie gibt es zwei Varianten:

Bedarfsausweis

Verbrauchsausweis

Der Bedarfsausweis wird vom Energieberater auf Basis der verbauten Materialien, des Grundschnitts, Alter und Zustand der Immobilie und der Heizung u.v.m erstellt. Der Verbrauchsausweis richtet sich nach dem Heizungs- und Wasserverbrauch der aktuellen Bewohner in den letzten Jahren. Da jeder Bewohner einen unterschiedlichen Verbrauch hat ist die Einordnung in eine Energieklasse daher nur bedingt aussagekräftig. Dieser Nachweis dient jedoch trotzdem als Anhaltspunkt.

Die Erstellung des Energieausweises kann durch den Schornsteinfeger und Energieberater (oder bestimmte Personen mit einer hierfür erforderlichen Qualifikation) durchgeführt werden. Der Ausweis hat eine Gültigkeit für 10 Jahre. Im Energieausweis werden des Weiteren Empfehlungen (vom Energieberater) zur energetischen Sanierungen der Immobilie aufgeführt. Bitte diese Seite prüfen welche Sanierungen (z.B. Dachsanierung, neue Fenster) aufgeführt wurden und gegebenenfalls bereits durchgeführt wurden.

 

Nachweis über Wohngebäudeversicherungen

Die Wohngebäudeversicherung ist für Haus- und Wohnungseigentümer keine gesetzliche Pflicht.Der Abschluss bzw. Nachweis einer Wohngebäudeversicherung wird aber zur Pflicht, wenn eine Immobilie gekauft wird oder gebaut werden soll und hierzu eine Finanzierung benötigt wird. Hier schreibt das finanzierende Kreditinstitut eine Wohngebäudeversicherung vor.Einen bestehenden Versicherungsschutz vom bisherigen Eigentümer können Sie prüfen und übernehmen oder innerhalb von 4 Wochen nach Eigentumsübergang auch kündigen. Sie haben dann die Möglichkeit eine neue Wohngebäudeversicherung selbst abzuschließen.

 

Bei Wohnungen sind zusätzlich folgende Unterlagen notwendig:

 

Hausverwaltervertrag

Im Hausverwaltervertrag sind Rechte und Pflichten des Hausverwalters, sowie die Kosten der Verwaltung aufgeführt. Hier ist auch geregelt wie der Hausverwalter mit Gemeinschaftseigentum sowie Sondereigentum umgeht.

 

Miet- oder Pachtvertrag

Beim Kauf einer aktuell vermieteten Immobilie sollten Sie Einblick in den Mietvertrag erhalten. Das ist erforderlich, da Sie als Käufer in den Vertrag als neuer Eigentümer eintreten und daher über die vertraglichen Inhalte informiert sein sollten. Laut BGB §566 ist der Eigentümerübergang einer vermieteten Wohnung folgendermaßen geklärt: Der Käufer tritt anstelle des Eigentümers in dem vorhandenen /unterzeichneten Mietvertrag. Somit übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis. Ein neuer Mietvertrag ist nicht notwendig. Wichtig bei der Übergabe der Wohnung ist die Übertragung der hinterlegten Kaution des Mieters an den neuen Eigentümer.

Falls Sie zur Kapitalanlage kaufen:

Die Höhe der Miete sollte mit dem aktuellen Mietspiegel der Region übereinstimmen. Eine deutlich zu niedrige Miete (bspw. durch einen langjährigen Mietvertrag) sollten Sie in den nächsten Jahren anpassen.Die Miete kann nur erhöht werden falls die letzten 12 Monate keine Mieterhöhung stattgefunden hat und die Miete innerhalb der letzten drei Jahre nicht über 20 Prozent erhöht wurde.

Falls Sie die Wohnung zur Eigennutzung kaufen:

Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag oder wird auf die gesetzlichen Fristen verwiesen? Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer:

0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate

5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate

ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Die Kündigung eines Mietvertrages mit der Erklärung von Eigenbedarf ist nach Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch) möglich. Als neuer Besitzer müssen Sie in der Kündigung des Mietvertrages den Hintergrund der Kündigung erläutern. Das könnte beispielsweise durch eine geringere Entfernung bei Fahrten zur Arbeitsstelle oder größerem Wohnraumbedarf bei Familienzuwachs begründet werden. Es ist jedoch zu beachten, dass ein Mieter auf Berufung der Sozialklausel (z.B. Alter, Schwangerschaft) die Kündigung anfechten kann. Aus eigener Erfahrung würde ich ihnen raten einen Fachmann beziehungsweise einen Anwalt zur Erklärung des Eigenbedarfs zu beauftragen.

 

Teilungserklärung

In der Teilungserklärung ist vermerkt wie das Eigentum am Objekt und Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist. Außerdem ist hier das Sondereigentum von einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen erläutert. Hiermit wird das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet. Des Weiteren ist in der Teilungserklärung die Festlegung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum definiert.

 

Protokolle zur Eigentümerversammlung der WEG

Für den Kauf einer Immobilie sollten Sie mindestens die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre einsehen. In den Protokollen befinden sich die gefassten Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung, nach § 24 Abs. 6 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz. Mit den Beschlüssen werden Entscheidungen zu Reparaturen, Sanierungen, bauliche Veränderungen, Instandhaltungsrücklagen usw. für das Gemeinschaftseigentum beschlossen.

 

Tipp:

In den Protokollen sind auch Vermerke über Lärmstörungen z.B. durch laute Bewohner aufgeführt. Informieren Sie sich hier beim Makler oder Verkäufer wo diese Lärmbelästigung im Objekt stattfindet. Sie selbst müssen dann Abwegen ob das für Sie ein Problem darstellt.

Seit 2007 ist es für Hausverwaltungen Pflicht eine Beschlusssammlung zu führen bzw. diese zu erstellen. Hier lassen sich alle relevanten Beschlüsse zur Immobilie einfach und übersichtlich nachlesen. Befragen Sie hierzu Makler oder Verkäufer. Die Beschlusssammlung kann bei der Hausverwaltung angefordert werden.

 

Wohngeldabrechnungen

In der Gesamtabrechnung sowie der Einzelabrechnung der Hausverwaltung sind alle Kosten aufgeführt welche zur Immobilie anfallen. Hier sollten Sie die Entwicklung der Kosten der einzelnen Positionen über die abgelaufenen Wirtschaftsjahre vergleichen. Sollten z.B. die Beiträge für Versicherungen oder die Heizkosten ansteigen oder extrem schwanken kann das beim Makler oder Verkäufer hinterfragt werden.

 

Rücklagenübersicht

Bei Objekten von Wohnungseigentümergemeinschaften ist es nach der Teilungserklärung verpflichtend, dass jeder Eigentümer der Wohngemeinschaft seinen festgelegten Beitrag zur Rücklagenbildung an die Hausverwaltung bezahlt. Die Rücklagen werden vorbehaltlich vorstehender, notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen gebildet. Hier sollten Sie sich über die aktuelle monatliche Einzahlung informieren. Sind die Einzahlungen zu hoch hinterfragen Sie die Zahlungen beim Verkäufer. Hier wird gegebenenfalls für eine größere Sanierung angespart. Des Weiteren sollten Sie sich über den aktuellen Rücklagenstand informieren. Wie hoch sind die aktuellen Rücklagen auf das gesamte Wohnhaus und auf die betreffende Wohnung. Erneut stellt sich dann die Frage was wurde saniert und was ist in den nächsten Jahren geplant?

 

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan dient als Übersicht über die beschlossenen, voraussichtlichen Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr mit Angabe der monatlichen Vorauszahlungen. Der Wirtschaftsplan sollte sich mit der Gesamtabrechnung des Vorjahres und einer geringen Erhöhung (durch z.B. Inflation) decken.

 

Falls Sie darüber nachdenken ihre Immobilie privat zu verkaufen sollten Sie sich folgende Kostenrechnung anschauen.

Wir übernehmen gerne für Sie den Verkauf ihrer Immobilie. Kontaktieren Sie uns hierzu oder vereinbaren Sie mit uns einen Termin in unserem Büro in Hechingen oder Filderstadt.

 

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