Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Verkaufe meiner immobilien / Wohnung?
“Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Verkaufe meiner Wohnung?” und” Ist es momentan gut ein Haus zu verkaufen oder soll ich noch etwas warten?”
Des Öfteren werden wir das von Immobilieneigentümern geftragt, daher haben wir Ihnen eine kurze Übersicht über alle relevanten Aspekte zum passenden Zeitpunkt des Verkaufs zusammengestellt fur Steuerfrei Immobilien verkaufen.
Steuerlicher Aspekt
- Zu berücksichtigende Fristen beim Immobilienverkauf
Aktuelle Situation
- Wirtschaftliche Lage der Region
- Wohnungspreise
- Wann ist die beste Jahreszeit um eine Immobilie zu verkaufen?
Steuerlicher Aspekt:
Die Berücksichtigung des steuerlichen Aspekts spielt bei dem Verkauf der Immobilie eine wichtige Rolle. Durch die enorme Preisentwicklung in den vergangenen Jahren im Immobilienbereich ist es selbstverständlich, dass Sie mit dem Verkauf ihrer Immobilie einen Gewinn erzielen. Diese Entwicklung lässt sich auf Wohnungen und Häuser im Großraum Stuttgart übertragen. Immobilien in Stuttgart hatten in den letzten 10 Jahren eine Wertsteiergung von ca. 70 -90%. Eine durch uns veräußerte Eigentumswohnung wurde im Jahr 2008 für 70.000€ vom Eigentümer gekauft. 10 Jahre später veräußerte der Eigentümer die Wohnung zu einem Preis von 230.000€.
Da private gewinnbringende Verkäufe nach § 23 EStG steurpflichtig sind, ist die sogenannte Spekulationssteuer fällig, hierbei ist jedoch zu beachten wie lange Sie bereits im Besitz der Immobilie sind?
Der Gesetzgeber legt die Zeiträume 3 Jahre unter Eigennutzung und 10 Jahre “Allgemein” fest um die Spekulationssteuer gelten zu machen.
Immobilien verkauf – Frist von 10 Jahren (steuerfrei verkaufen):
Nach 10 Jahren Besitz der Immobilie ist ein steuerfreier Verkauf ihres Objektes möglich. Der berechnete Zeitraum richtet sich nach dem Erwerb/dem Bau der Immobilie bis zum Verkaufsdatum (relevant ist das Datum auf den Kaufverträgen).
Immobilien verkauf – Frist von 3 Jahren (steuerfrei verkaufen):
Eine Ausnahme der Befristung über 10 Jahre bietet die Frist über 3 Jahre bei Eigennutzung. Dadurch lässt sich eine Immobilie steuerfrei nach 3 Jahre in Eigennutzung verkaufen. Diese Regelung gilt auch bei angebrochenen Kalenderjahren und kann dadurch nochmals deutlich gekürzt werden. Bei einem Einzug im November 2016 könnte die Wohnung im Jahr 2018 steuerfrei verkauft werden.
Immobilien verkauf außerhalb der Fristen:
In der unten aufgeführten Rechnung sehen Sie die anfallenden Kosten beim Verkauf ohne Berücksichtigung der Fristen.
| Verkaufserlös | 300.000 € |
| Anschaffungskosten | 240.000 € |
| zu versteuernder Gewinn | 60.000 € |
| Steuersatz | 40 % |
| zu bezahlende Spekulationssteuer | 24.000 € |
Erläuterung der Parameter:
Verkaufserlös: Der Verkaufserlös ist der Verkaufspreis zu dem die Immobilie verkauft wurde. Der Preis ist abzüglich der Verkaufskosten z.B. Renovierungsarbeiten.
Anschaffungskosten: Zu diesem Preis haben Sie die Immobilie erworben.
Gewinn: Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufserlös und der Anschaffungskosten. Hier ist der Wertzuwachs ihres Objektes zu erkennen.
Steuersatz: Der Steuersatz richtet sich nach ihrem persönlichen Einkommen und der Einstufung in der Steuerklasse. Die 40 % sind ebenfalls ein Beispiel von uns.
Spekulationssteuer: Ergibt sich aus dem Gewinn und ihrem persönlichen Steuersatz.
Dadurch erhalten Sie bei dem Verkauf lediglich einen Gewinn durch die Wertsteigerung von 36.000€.
Auf folgender Seite finden Sie eine Übersicht zu den anfallenden Kosten als Privatverkäufer einer Immobilie.
Aktuelle Situation
Wirtschaftliche Situation
Wir raten Ihnen dazu eine Immobilie dann zu verkaufen, wenn die wirtschaftliche Situation gut ist. Hier ist die Nachfrage hoch und die Zinsen zur Finanzierung niedrig. Dies ist aktuell der Fall! Die Zinsen für einen Kredit sind momentan auf einem Tiefstand und die Nachfrage für Immobilien könnte größer nicht sein.
Jedoch müssne wir Sie darauf hinweisen, dass sich dies in naher Zukunft ändern könnte. Es ist zu erwarten, dass das Zinsniveau deutlich steigt. Leider ist einen Prognose, wann diese Veränderung eintritt schwer zu sagen.
Entwicklung der Wohnungspreise
Beim Verkauf des Eigentums möchten Sie als Eigentümer selbstverständlich den höchstmöglichen Preis erzielen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart und München sind auf einem allzeithoch und bieten allen Eigentümern von Immobilien optimale Bedingungen ihre Immobilie zu verkaufen.
Der Kauf-/ Verkaufspreis für eine neu errichtete Eigentumswohnung in z.B. München liegt aktuell bei 6.500 €. Im Vergleich zum Jahr 2009 ist das eine Entwicklung um ca. + 92 % also fast das doppelte.
Die Statistik (von Statista und der LBS Sparkasse) bezieht sich auf eine 3 Zimmer-Wohnung in mittlerer bis guter Wohnlage mit ca. 80 Quadratmeter und ohne Garage. Diese Entwicklung lässt sich jedoch auch auf Bestandsobjekte und Häuser im Großraum Münchens übertragen. Möchten Sie mehr darüber informieren oder eine Wertanalyse von ihrer Immobilie erstellen lassen, kontaktieren Sie mich hierzu!
Einfluss der Jahreszeit auf den Immobilienverkauf
Sehr umstritten unter den Immobilienmaklern ist der Einfluss der Jahreszeit auf den Verkauf eines Objektes. Mit unseren Beobachtungen und durch unsere Erfahrungen möchten wir Ihnen jedoch folgendes berichten:
Die Jahreszeit hat durchaus einen Einfluss auf den Verkauf ihrer Immobilie. Im Herbst und zum Ende des Jahres sind vergleichsweise wenige Immobilien im Angebot. Das kann daran liegen, dass viele Investoren und Unternehmen aus steuerlichen Gründen Immobilien erwerben und somit den Markt “leer” kaufen.
In der Urlaubszeit besonders im Sommer erhalten wir viele Anfragen von Kaufinterssenten. Hier entsteht für viele Käufer die Möglichkeit sich umfassenden für einen Immobilienkauf zu informieren und Besichtigungstermine wahrzunehmen.
Die Monate Januar- März betrachten wir als eine etwas weniger kaufintensive Zeit.
Der beste Zeitpunkt zum Immobilienverkauf!!
Zusammenfassend ist momentan ein optimaler Zeitpunkt zum Verkauf von Immobilien! Die Zinsen für einen Kredit sind niedrig, die wirtschaftliche Lage ist gut und der Wohnungsmarkt ist so umkämpft wie nie zuvor. Warten Sie nicht länger und verspielen sich die Chance auf einen hohen Verkaufspreis. Sie könnten in wenigen Monaten bares Geld “verlieren”.
Falls Sie weitere Fragen haben oder eine Beratung wünschen kontaktieren Sie uns.
Wir sind für Sie in Hechingen und Filderstadt vor Ort.