Immobilie geerbt – so geht’s weiter
Sie haben eine Immobilie geerbt und sind zu Anfang noch nicht sicher, was Sie nun machen müssen und welches die ersten Schritte in einem solchen Fall sind? Kein Problem, wir helfen Ihnen gerne weiter und zeigen Ihnen alle Möglichkeiten auf, die Sie in einer solcher Situation haben.
Wie kommt man an seine Immobilie?
Wer eine Immobilie oder aber andere Dinge erbt, wird im Testament festgelegt, und zwar vor dem Tod der verstorbenen Person. Liegt kein Testament vor, so stehen der Ehepartner sowie die Kinder an erster Stelle in der Erbfolge.
Das Testament ist die einfachste Art, das Erbe aufzuteilen. Hat der Verstorbene ein solches Testament festgelegt und beim Notar hinterlegt, so ist von Anfang an klar, wer was und wie viel erbt und wer in diesem Fall die Immobilie bekommt. Im Übrigen sind auch handschriftliche Testamente in der Regel grundsätzlich gültig, wobei nachgewiesen werden muss, dass dieses von der verstorbenen Person selbst verfasst wurde. Allerdings ist es trotzdem so, dass laut dem deutschen Erbrecht die Kinder sowie Ehegatten das Recht auf einen eigenen Pflichtanteil haben und das auch dann, wenn das Testament eine andere Regelung vorsieht.
Oft ist es jedoch auch so, dass kein Testament vorliegt. In diesem Fall gibt es eine gesetzliche Erbreihenfolge, welche vorsieht, dass Ehepartner und Kinder an erster Stelle stehen unter den Betroffenen wird das anfallende Erbe nun komplett aufgeteilt. Sobald es keine Erben in erste Ordnung gibt, wird die Erbschaft auf die Geschwister sowie auf die Eltern aufgeteilt, welche an zweiter Stelle in der Erbreihenfolge stehen. Als Erben dritter Ordnung stehen nun Onkel, Großeltern sowie Tanten.
Wenn Sie laut der Erbfolge oder dem Testament einer verstorbenen Person eine Immobilie geerbt haben, brauchen Sie in erster Linie einen Erbschein. Nur dieser macht es möglich, den Grundbucheintrag von der Immobilie entsprechend auf Ihren Namen ändern zu lassen. Den Erbschein erhalten Sie von dem zuständigen Nachlassgericht. Natürlich nur dann, wenn Unterlagen vorgelegt werden können, welche die Rechtmäßigkeit beweisen, wie zum Beispiel das Testament.
Wie viel wurde Immobilie geerbt?
Wenn man Geld geerbt hat, so steht der Wert des Erbes schnell fest. Bei einem Grundstück oder einer Immobilie ist das nicht ganz so einfach. Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, muss durch die Reform von der Schenkungs- und Erbschaftsteuer im Jahre 2009 nun ein sogenanntes Verkehrswert-Verfahren stattfinden. Das bedeutet für Sie im Klartext, dass ein unabhängiger Gutachter prüft, wie viel die Immobilie aktuell wert ist und für wie viel Geld diese momentan verkauft werden würde. Dafür sind unterschiedliche Kriterien wie die Lage, Ausstattung, Wohnfläche, Grundstück und der Zustand ausschlaggebend. In ca. 71 Prozent ist der Wert des Erbes nun mehr als 150.000 Euro.
Welche Steuern fallen beim Immobilienerbe an?
Das komplette geerbte Vermögen unterliegt grundsätzlich der Erbschaftssteuer. Es gibt allerdings Freibeträge, welche im Vorfeld von der Immobilie bzw. von dem kompletten Erbe abgezogen werden. Das bedeutet, dass in Deutschland nur ca. ein Drittel vom eigentlichen Erbe besteuert wird. Die Freibeträge sind wie folgt festgelegt:
- Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 Euro
- Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind
- Enkel haben einen Freibetrag von 400.000, wenn die Eltern bereits verstorben sind. Wenn die Eltern noch leben, liegt der Freibetrag bei 200.000 pro Enkel
Welche Kosten können beim Immobilienerbe entstehen?
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, kommt nun nicht nur ein zeitlicher Aufwand auf Sie zu. Auch der finanzielle Aspekt sollte dabei nicht unterschätzt werden. So gibt es unterschiedliche Kostenfaktoren, welche sich wie folgt zusammensetzen:
Der Erbschein: Die Kosten, welche für den Erbschein entstehen, hängen von dem geerbten Vermögen ab. Wenn sie zum Beispiel ein Haus geerbt haben, welches einen Wert von 500.000 Euro hat, so liegen die Kosten für den Erbschein bei ca. 935 Euro.
Das Grundbuch: Um auch wirklich der Eigentümer der Immobilie zu werden, muss eine Änderung in dem Grundbuch selbst vorgenommen werden. Diese Umschreibung ist allerdings für die Dauer von zwei Wochen kostenlos, sodass sie schnell vorgenommen werden muss.
Die laufenden Kosten: Die laufenden Kosten, wenn man eine Immobilie geerbt hat, sind nicht zu unterschätzen. So fallen natürlich auch weiterhin die laufenden Anwendungen an, wozu unter anderem Steuern und Nebenkosten gehören.
Was passiert im Falle einer Erbgemeinschaft?
Natürlich kann es auch vorkommen, dass die verstorbene Person kein Testament geschrieben hat. In einem solchen Fall wird das Vermögen unter den Personen aufgeteilt, was bedeutet, dass eine Erbgemeinschaft entsteht. Das Problem im Falle einer Immobilie ist allerdings, dass diese nicht teilbar ist, wobei der Wert sehr oft einen großen Teil des Erbes ausmacht. In einer solchen Situation haben Sie und die Miterber folgende Möglichkeiten:
Die Auszahlung: Wenn Sie in dem Haus, was sie gemeinsam mit ihren beiden Geschwistern geerbt haben, wohnen bleiben wollen und es zum Beispiel einen Wert von 300.000 Euro hat, müssen Sie die anderen beiden auszahlen. Wenn es nun kein weiteres Geld zu erben gibt, dann können Sie sich dazu entscheiden, jedem Ihrer Geschwister 100.000 Euro auszuzahlen, also ein Drittel des Wertes. Sie übernehmen in diesem Fall die Immobilie.
Der einvernehmliche Verkauf/Vermieten: Sobald eine Erbgemeinschaft besteht entscheiden sich viele Personen zum Verkauf der Immobilie. In diesem Fall wird der Verkaufserlös zu gleichen Teilen aufgeteilt. Das gilt im Übrigen auch für die Einkünfte, die aus einer Vermietung des Objekts entstehen. Sollten Sie Probleme mit dem Immobilienverkauf haben, so stehen wir Ihnen auch in diesem Bereich gerne mit Rat und Tat zur Seite.
Nicht einvernehmlicher Verkauf: Natürlich kann es auch vorkommen, dass bei einer Erbgemeinschaft nicht alle dazu bereit sind, die Immobilie zu verkaufen. Das aus ganz unterschiedlichen Gründen, wovon einer recht oft vorkommt. So handelt es sich häufig zum Beispiel um das Elternhaus, an dem man selbst noch hängt. Jeder Erbe hat nun das Recht, eine sogenannte Erbauseinandersetzung zu beantragen, bei der das Erbe untereinander aufgeteilt wird. Wird sich hier nicht auf eine Veräußerung geeinigt, so kann es sogar zum Zwangsverkauf kommen, wobei hier der Verkaufserlös für die Immobilie oft wesentlich geringer ausfällt.
Immobilie geerbt – verkaufen, vermieten oder aber selber nutzen?
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, gibt es insgesamt drei verschiedene Möglichkeiten. Sie können das Haus zum Beispiel verkaufen, die Immobilie vermieten oder aber selber nutzen.
Die Eigennutzung: In erster Linie sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie selber in dem Haus leben können. Das sowohl aus der emotionalen Perspektive als auch aufgrund der finanziellen Situation. So fallen oft zum Beispiel Renovierungsarbeiten an, das Haus muss entrümpelt werden oder andere Umbauten müssen durchgeführt werden. Auch die Kosten einer eigenen Immobilie sind also hier nicht zu unterschätzen.
Die Vermietung: Das Vermieten von einer Immobilie ist ebenso eine Option. Denn auch hier fallen oft Instandhaltungskosten an, welche je nach Immobilientyp und Alter unterschiedlich hoch ausfallen können.
Der Verkauf: Im Gegensatz zum Vermieten ist der Verkauf einer Immobilie oft wesentlich sinnvoller.
Wir helfen Ihnen gerne weiter
Sollten Sie die Immobilie zum Beispiel verkaufen wollen, suchen aber nach einem zuverlässigen und professionellen Partner, dann sind Sie bei uns genau richtig. Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung nicht nur online und vor Ort ordentlich und ansprechend zu präsentieren, sondern vereinbaren auch Besichtigungstermine, führen diese durch und wickeln auch den kompletten Verkauf ab. Dafür verlangen wir von Ihnen keine Maklergebühr, sodass der Verkaufspreis ganz Ihnen gehört. Auch wenn Sie sich gegen den Verkauf entscheiden und eher die Vermietung wollen, sind Sie bei uns richtig. Aufgrund der Tatsache, dass alleine die Vorbereitung der Vermietung einer Immobilie sehr aufwendig ist, sollten Sie dies in professionelle Hände geben. Zusätzlich ermitteln wir den optimalen Mietpreis, schreiben rechtssichere Mietverträge und schreiben diese Angebote ebenso aus. Auch hier kümmern wir uns um alle anfallenden Punkte, sodass Sie Ihre neu geerbte Immobilie guten Gewissens vermieten können.
Kontaktieren Sie uns direkt hierzu.
Ein interessanter Blogbeitrag für Sie: Geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen?