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Wertermittlung und Wertanalyse von Immobilien

Die Wertermittlung und Wertanalyse von Immobilien

Die Wertermittlung oder Wertanalyse spielt bei dem Verkauf einer Immobilie eine übergeordnete Rolle. Leider wird die Wertanalyse einer Immobilie des Öfteren nicht fachmännisch durchgeführt, dass gerade beim Privatverkauf größere Fehler auftreten ist daher keine Überraschung. Unser Rat: Überlassen Sie die Wertermittlung einer Immobilie einem Fachmann, da wir schon des Öfteren zu günstige Immobilieninserate gesehen haben. Welche Auswirkung eine falsche Wertanalyse hat können Sie hier nachlesen.

Die folgenden drei Verfahren stehen für die Bewertung einer Immobilie zur Verfügung, das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Anbei erfahren Sie mehr zu den einzelnen Verfahren.

Vergleichswertverfahren

Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie mit Hilfe von bereits abgeschlossenen Verkäufen in der Region ermittelt. Zu beachten ist hierbei, dass eine Vielzahl von ähnlichen Objekte vorliegen (hinsichtlich Lage, Baujahr usw.) muss. Des Weiteren ist der tatsächliche Verkaufspreis relevant. Der Angebotspreis einer Immobilie ist dafür ungeeignet, da er stark volatil zum tatsächlichen Verkaufspreis ist.

Bei dem Verfahren wird mit € / m² Preisen gerechnet.

 

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert des Gebäudes und der Wert des Grundstückes separat ermittelt. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Die Bodenrichtwerte werden von unabhängigen Gutachtern ermittelt und festgelegt. Bei den Landratsämtern werden diese Richtwerte alle zwei Jahre erhoben. Mit Hilfe einer Tabellen (vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) kann man die Herstellungskosten des Objektes ermitteln. Die aufgeführten Kosten beziehen sich auf einen m², die für einen bestimmten Gebäudetyp anzusetzen sind. Durch besondere Ausstattung der Immobilie oder erfolgten Renovierungsmaßnahmen kann in besonderen Fällen der Gebäudewert erhöht werden.

Da in Stuttgart das Angebot deutlich niedriger ist als die Nachfrage, muss der Gebäudewert oft erheblich an den Marktpreis angeglichen werden.

 

Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswerterfahren bilden die Erträge aus der Immobilie die Grundlage für eine Bewertung. Der wichtigste Paramter zur Anwendung des Verfahrens sind die Mieteinnahmen. Hier sind die möglichen und nicht die aktuell tatsächlichen Mieteinnahmen zu berücksichtigen. Dies spielt bei einem volatilen Markt eine große Rolle. Die Mieteinnahmen sind um die anfallenden Kosten (für z.B. Mietausfall, Renovierungen usw.) zu mindern um den Rohertrag zu erhalten. Diese Berechnung ist mit einer Renditeerwartung verbunden.

Formel zum Ertrag / Verkehrswert:

Berechnung Vervielfältigunfgsfaktor:

Berechnung Liegenschaftszinsatz:

E = Ertrag (Verkehrswert) // M = Mieteinnahmen // Bw = Betriebswirtschaftskosten // V = Vervielfältigunfgsfaktor // L = Liegenschaftszinsatz // y= Restnutzungsdauer // R = Rohertrag // K = Kaufpreis // NK= Nebenkosten B= Bodenwert // BW= Bodenwert gesamt

Mit Hilfe der Beispielrechnung möchten wir Ihnen das Verfahren etwas besser verdeutlichen. Unsere Beispiels Immobilie ist eine 60m² Wohnung in München-Laim. Bei der Restnutzungsdauer legten wir y= 25 Jahre fest.

Beispielrechnung:

Vervielfältigunfgsfaktor = 15,6

Liegenschaftszinsatz = 5 %

Rohertrag = 10.000 €

Kaufpreis = 200.000 €

Nebenkosten = 20.000 €

Mieteinnahmen = 12.000 €

Betriebswirtschaftskosten = 2.000 €

Bodenwert = 3.000 €/qm

Bodenwert gesamt (60 qm)= 180.000 €

Ertrag (Verkehrswert) = ……

Das Vefahren kommt bei Objekten in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, z.B.:

  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
  • Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser)
  • Spezialimmobilien (Parkhäuser, Tankstellen, Hotels)
  • Gemischt genutzte Grundstücke

Ich würde Ihnen nahelegen die Bewertung und Wertanalyse ihrer Immobilie an einen Fachmann zu übergeben. Gerne würde Ich die Bewertungen für Sie duchführen und Ihnen den Wert ihrer Immobilie ermitteln.

Kontaktieren Sie uns hierzu oder besuchen Sie uns direkt in unseren Büroräumen in Filderstadt und Hechingen.

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